Sundvõõrandamine kui tülikast naabrist vabanemise vahend

Naabritevaheliste suhete puhul tuleb arvestada mitmete normistikega. 

Asjaõigusseaduse § 68 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Põhiseaduse § 32 kohaselt on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud.

Seadus kirjutab ette õigused

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga, järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

KrtS § 30 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus:

• kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga;
• kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning lõike 2 järgi korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.

Ometi ei ole kõikidele üheselt arusaadav, kuidas eeltoodud sätteid igapäevases elus sisustada tuleks. Kui palju on inimesi, nii palju on ka arvamusi oma õiguste teostamisest, mistõttu ei ole ilmselt ühelegi korteriomanikule üllatuseks, et omanikevahelised tülid on osaks paljudest korteriühistutest.

Võõrandamise võimalus

Juhul, kui erimeelsused peaksid kujunema väljakannatamatuks, on hea teada, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad KrtS § 32 lõike 1 alusel nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama sätte lõike 3 kohaselt otsustavad korteriomanikud kõnealuse nõude esitamise häälteenamuse alusel.

Mainitud võimalus on sätestatud juba korteriomandi- ja korteriühistuseadusele eelnenud korteriomandiseaduses, kuid ometi nähtub kohtupraktikast, et mõned korteriühistud on tülikaid naabreid kannatanud kohati üle kümne aasta.

Kohtupraktika

Tartu Maakohus leidis oma 26. juuni 2020 otsuses asjas 2-20-2535, mille ringkonnakohus hilisemalt ka jõusse jättis, et kohus ei saa pidada sundvõõrandamise aluseks korteriühistu üldkoosoleku protokollis toodud üldsõnalist etteheidet, mille kohaselt elanik rikub järjepidevalt ühistu põhikirjas ja seaduses olevaid kohustusi ning tekitab ühistule ja teistele liikmetele pidevalt kahju. Seetõttu on äärmiselt oluline olla kursis asjakohase kohtupraktikaga, sõnastamaks hääletamisele kuuluvaid korteriühistu üldkoosoleku otsustusi.

Kohtupraktika kohaselt on peetud korteriomandi sundvõõrandamist põhjendatuks, kui on aset leidnud näiteks mõni alltoodud tegevustest.

• Tagumine vastu põrandat ja radiaatorit;
• Sõim, trampimine, röökimine;
• Tungimine naabri korterisse;
• Naabri lukusüdamikku klambrite panek;
• Elektri väljalülitamine naabri elektrikilbist;
• Ropendamine
• Pudelite ja suitsukonide allaviskamine akna kaudu;
• Kanamunade loopimine autode pihta;
• Naabri uksele sülitamine;
• Naabri laste peale karjumine;
• Trepikojas magamine;
• Käitumine, mille tulemusel levib korterist hais ja/või parasiidid

Sundvõõrandamist on peetud õigustatuks ka juhul, kui mõni korteriomanik on teinud teiste korteriomanike nõusolekuta ehitustöid, näiteks ehitanud kergkamina ahju asemele, ehitanud ventilatsioonisüsteemi ja viinud korstna läbi maja katuse, ehitanud vesiradiaatoritega küttesüsteemi, millised tööd kahjustavad hoone tehnosüsteemi, samuti ehitanud kinnistule omavoliliselt piirdeaia ja aiamaja.

Nõuded üldkoosoleku otsuse kehtivusele

KrtS § 29 lg 3 järgi on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Reeglina võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi (mh korteriühistu) otsuse kehtetuks tunnistamist TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 38 lõike 1 alusel, kui:

1) otsus on vastuolus seadusega;
2) otsus on vastuolus põhikirjaga või
3) kui juriidilise isiku osanik, aktsionär või liige kasutas otsuse tegemisel hääleõigust selleks, et omandada enda või kolmanda isiku kasuks eeliseid juriidilise isiku või teiste osanike, aktsionäride või liikmete kahjuks, ja otsus võimaldab seda eesmärki saavutada.

TsÜS § 38 lõike 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.

Tallinna Ringkonnakohus on oma 15.04.2021.a otsuses leidnud, et kui korteriomanike hinnangul esinevad alused võõrandamisnõude esitamiseks, on neil iseenesest õigus sundvõõrandamise küsimus üldkoosolekul hääletusele panna ja kui otsus on kõiki teisi koosoleku pidamist ja otsuse vastuvõtmise korda puudutavate reeglite järgi nõuetekohaselt häälteenamusel vastu võetud, ei saa selline otsus iseenesest olla vastuolus heade kommetega, kuivõrd seadusandja on korteriomanikele sellise võimaluse KrtS § 32 lg 2 näol andnud.

KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid nimetatud seadus ette ei näe.

Nõuanne lahkhelide vältimiseks

Arvestatav hulk probleemidest saab alguse omavolilisest ehitustegevusest, mistõttu tuleb meelde tuletada, et maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Seega on näiteks nii korterelamu küttesüsteem, katus kui ka maatükk korteriomanike kaasomandis. KrtS § 15 lg 1 järgi valitsevad kaasomandi eset korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.

Tööde tegemist seoses küttesüsteemiga, katusega või maatükile ehitamisega ei saa seega otsustada korteriomanik üksi, vaid seda saab teha korteriomanike otsuse alusel. Küsimused, mis ületavad tavapärast valitsemist, tuleb reguleerida KrtS § 38 lg 1 kohaselt kokkuleppega.

Kokkuvõte

Võib öelda, et enamasti piisab heanaaberlike suhete hoidmiseks lihtsamatest viisakusžestidest, kuid tihtipeale tuleks siiski ka konsulteerida eelnevalt advokaadiga, kui asutakse teostama muudatusi korteris. Hiljem kõigiga suhteid taastada ja samas kohas rahulikult edasi elada ei pruugi enam olla võimalik.

Kirjutanud Terje Eipre