Plaanid müüa kinnisvara -pea silmas neid ohte!

Kinnisvara müümine võib esmapilgul tunduda lihtne ja kasumlik tehing, kuid tegelikkuses varitsevad selles protsessis mitmed ohud. Eesti seaduste ja kohtupraktika põhjal on selge, et müüjal lasub ulatuslik vastutus ka pärast tehingu toimumist – eriti juhul, kui ostja avastab kinnisvaral puudusi, millest talle ei teatatud.

Üks suurimaid riske on varjatud puudused – need on kinnisvara defektid, mida ei ole võimalik tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada ja mille avastamiseks tuleb asja mingi aeg kasutada. Näiteks võivad selleks olla niiskus- ja hallituskahjustused, konstruktsioonivead või ebaseaduslikult ehitatud lisaruumid. Vastavalt seadusele võib müüja vastutada nende puuduste eest ka siis, kui ta neid ei teadnud. Kohus on korduvalt leidnud, et kui müüja jättis olulise info – näiteks varasemad veekahjustused või vundamendiprobleemid – avaldamata, võib ostjal olla õigus tehing tühistada või nõuda hinna alandamist või kahju hüvitamist. Keerulisem on olukord siis kui müüja ise ka ei teadnud neist puudustest.

Eestis kehtib põhimõte, et ostjal on õigus tugineda puudustele üldjuhul kolme aasta jooksul alates kasutatud kinnisvara müügitehingust, kui ta teatab neist mõistliku aja jooksul pärast avastamist. Praktikas võib see tähendada, et ka paar aastat pärast müüki võib endine omanik saada nõude seoses näiteks lekkiva katuse või ebaseadusliku planeeringuga. Sageli alahinnatakse ka dokumentatsiooni puudulikkusest tulenevaid riske. Kui kinnisvaral puudub kehtiv kasutusluba või on tehtud ümberehitusi, mis ei vasta projektile, võib ostja nõuda kahju hüvitamist või äärmisel juhul isegi lepingu tühistamist. Kohtupraktika järgi ei saa müüja loota, et ostja oleks pidanud ise kõik kitsaskohad tuvastama – müüjal lasub aktiivne teavitamiskohustus ja üldjuhul ka suurem vastutus.

Lisariskina tuleb arvestada, et eksitava info andmine – olgu see teadlik või teadmatusest – võib samuti viia kohtuvaidluseni. Kui müüja näiteks kinnitab ostjale suuliselt, et korteris pole kunagi olnud niiskusprobleeme või et üüritulu on stabiilne, ja hiljem selgub vastupidine, võib ostjal olla õigus nõuda kahju hüvitamist. Ka suulised kinnitused võivad kohtus osutuda määravaks, kui neid on võimalik tõendada.

Kokkuvõttes tasub kinnisvara müües või ostes olla äärmiselt põhjalik ja tehingu eelselt kõik läbi mõelda. Müüjale on soovitatav koostada kirjalik loetelu kõikidest teadaolevatest puudustest ja võimalikest kitsendustest, veenduda dokumentatsiooni korrasolekus (sh kasutusluba, projektid, vajalikud kooskõlastused jms) ning võimalusel kaasata müügiprotsessi jurist või kinnisvaraekspert. Nii välditakse hilisemaid ebameeldivaid üllatusi ja kohtuvaidlusi, mis võivad osutuda kallimaks kui kogu müügitehingust saadud tulu. Kinnisvaraturg ei andesta hooletust – teadlikkus ja läbipaistvus on parim kindlustus edukaks müügiks.

Loe veel SIIT.