Riigil on menetluses kinnistusraamatu muutmise seaduse eelnõu.
Eestis praegu kehtiva korra kohaselt on kinnisasja omanikuks see isik, kes on märgitud kinnistusraamatusse omanikuna.
Teisisõnu, omandi ja kõik muu olulise, näiteks hüpoteegid ja kolmandatele isikutele kuuluvad õigused (servituudid jms) kehtivad juhul, kui need on kinnistusraamatus selgelt kirjas. Seda süsteemi nimetatakse kinnistusraamatu süsteemiks.
Õiguskindlus
Meil kasutusel olev kinnistusraamatu süsteem on mõeldud tagama õiguskindlust kinnisasjade käibes, mis tähendab, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsus on eeldatav ja sellele saab tugineda. Samuti maandatakse sellega suurem osa kinnisvaratehingute riskidest.
Näiteks on võimalik kinnistusraamatust näha, kas kinnistu, mida ostetakse, võib olla koormatud kellegi õigustega, mis võiksid ka uuele omanikule kaasa tuua kohustusi.
Kinnistusraamat on andmete kogum, mille pidamise korda sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistusraamat on nimetatud seaduse kohaselt andmekogu, mille eesmärk on koguda, säilitada ja avalikustada teavet kinnisomandi tekkimise, üleandmise ja kinnisasja asjaõigusega koormamise, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise, koormamise, selle sisu muutmise või lõpetamise kohta. Selliselt peetavat andmekogu võib pidada tugevaks kinnistusraamatu süsteemiks.
Avalikkuse põhimõte
Tugeva kinnistusraamatu üheks põhimõtteks on ka avalikkuse põhimõte. Asjaõigusseaduse kohaselt on igaühel õigus tutvuda kinnistusraamatu andmetega ja saada sellest väljavõtteid seaduses sätestatud korras. See tähendab, et igaüks saab teha päringuid ükskõik, kelle kohta ja otsida temale kuuluvaid kinnistuid.
Enamasti on isikule kuuluval kinnistul tema kodu, mis tähendab, et andmekogu võib käsitada ka andmebaasina kellegi aadressi leidmiseks. Teatavasti on sagenenud pöördumised isiku nime ja isikukoodi järgi kinnistusraamatust andmete otsingu õiguspärasuse kohta. Kaebustega on pöördutud nii andmekaitse inspektsiooni, justiitsministeeriumi, registrite ja infosüsteemide keskuse kui ka õiguskantsleri kantselei poole. Mõistetav on eelkõige füüsiliste isikute mure nende privaatsuse ja turvalisuse pärast.
Mõnda aega tagasi ilmus ka meedias artikkel selle kohta, kuidas üks isik oli teinud sadade füüsiliste isikute kinnistute kohta päringuid. Seejuures jäi arusaamatuks sellise käitumise eesmärk. Ehkki kirjeldatud tegevus on eetiliselt etteheidetav ja ei saa välistada halbu kavatsusi, ei pruugi olla selles midagi kriminaalselt, sest seadus justkui õigustaks selliseid päringuid.
Kõrgendatud ohtu võib kujutada koduse aadressi avalikustamine kohtunikele, politseinikele, poliitikutele ja teistele isikutele, kelle töö sisuks on teha otsuseid, mis ei pruugi olla kõigile meeldivad. Isikukoodi või nime järgi võib leida lisaks kinnistu aadressile ka andmed hüpoteekide kohta, mis võib viidata isiku poolt võetud laenude vms kohustuste rahalisele suurusele ja teatud juhul võib selline teave hõlbustada väljapressimist või vähemasti isikuga manipuleerimist.
Seadus tagab turvalisuse ja privaatsuse
Eelnevast nähtub, et tugeva andmekogu loomisel on kahetsusväärselt jäetud tähelepanuta andmete omanike turvalisus ja õigus privaatsusele. Kaebuste hulgast võib järeldada, et antud küsimus on muutunud väga tõsiseks. Seetõttu on justiitsministeerium ette valmistanud seaduseelnõu, mille kohaselt ei saa enam igaüks teha kõigi isikute kohta päringuid pelgalt nende nime või isikukoodi sisestades.
Eelnõu kohaselt võivad avalik-õiguslikud isikud ja teised isikud, kes vajavad kinnistusraamatu andmeid seaduses sätestatud avalik-õiguslike ülesannete või kohustuste või isikukandmete kaitse seaduse eesmärgi täitmiseks, pärida ka edaspidi kinnistusraamatu andmeid füüsilise isiku nime ja isikukoodi alusel. Seaduse jõustumine on planeeritud 2025. aasta algusesse.
Eelnõuga kavatsetav seadusemuudatus peaks seega nimetatud probleemi mõneti lahendama, kuid ka selline lahendus ei pruugi olla täielik, sest teades mistahes muid andmeid kinnistu kohta (registrikood, katastrinumber või aadress) on endiselt igaühel võimalik omaniku andmeteni, sealhulgas saada teatud informatsiooni tema võetud kohustuste kohta. Seega riik võib sõnades olla privaatsust tagada sooviv, aga tegelikus elus seda ilmselt ei tee.
On üllatav, et Euroopa õiguses on suund privaatsusõiguse suurendamisele, mida selgesti väljendab isikuandmete kaitse üldmäärus (GDPR), kuid seaduse jõul privaatsete andmete avaldamine kannaks justkui vastupidist eesmärki.
Autorid: vandeadvokaat Terje Eipre ja advokaat Jüri Sulin
Avaldatud SIIN.