В отношениях между соседями следует учитывать ряд правовых норм.
Согласно статье 68 Закона о вещном праве, собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью и требовать от всех других лиц воздержания от нарушения этих прав и устранения последствий нарушения. Согласно статье 32 Конституции, собственность каждого неприкосновенна и равно защищена.
Закон устанавливает права
Согласно части 2 статьи 12 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, квартирные собственники в отношениях между собой и в отношениях с квартирным товариществом должны соблюдать принцип добросовестности и учитывать оправданные интересы друг друга.
В соответствии с частью 1 статьи 30 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, квартирный собственник имеет право:
- использовать предмет особой собственности по своему усмотрению настолько,насколько это не противоречит закону или оправданным интересам третьего лица;
- использовать предмет долевой собственности согласно его назначению.
Согласно части 2 этой же статьи и этого же закона, квартирный собственник может потребовать, чтобы предмет особой собственности и долевой собственности использовался согласно закону и согласно соглашениям квартирных собственников и уставу квартирного товарищества.
Однако не все однозначно понимают, как вышеизложенные положения должны реализовываться в повседневной жизни.
Сколько людей, столько и мнений об осуществлении своих прав, поэтому, очевидно, ни одному квартирному собственнику не будет сюрпризом, что споры между собственниками квартир являются частью многих квартирных товариществ.
Возможность отчуждения
В случае, если разногласия становятся невыносимыми, полезно знать, что если квартирный собственник неоднократно нарушал свои обязанности в отношении другого квартирного собственника или квартирного товарищества и если квартирные собственники больше не считают возможной его принадлежность к квартирным собственникам, то на основании части 1 статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах они могут потребовать, чтобы он произвел отчуждение своей квартирной собственности. Согласно части 3 этой же статьи, решение о представлении этого требования принимается на основании большинства голосов квартирных собственников.
Такая возможность была установлена уже в Законе о квартирной собственности, предшествовавшем Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах, однако судебная практика свидетельствует, что некоторые квартирные товарищества терпят проблемных соседей более десяти лет.
Судебная практика
Тартуский уездный суд в своем решении от 26 июня 2020 года по делу 2-20-2535, которое окружной суд позднее оставил без изменений, постановил, что суд не может считать основанием для принудительного отчуждения абстрактную претензию, приведенную в протоколе общего собрания квартирного товарищества, согласно которому жилец систематически нарушает обязанности, установленные законом и уставом товарищества, и постоянно наносит ущерб товариществу и другим членам. По этой причине крайне важно быть в курсе судебной практики, чтобы корректно сформулировать подлежащие голосованию решения общего собрания квартирного товарищества.
Согласно судебной практике, принудительное отчуждение квартирной собственности может быть сочтено обоснованным, если имело место, например, одно из нижеследующих действий:
- сильные удары в пол и по радиатору;
- ругательства, топот, ор;
- вторжение в квартиру соседа;
- вставление скрепок в замочную скважину соседа;
- отключение электричества усоседа;
- нецензурная брань, крики;
- выбрасывание бутылок и окурков из окна;
- бросание яиц в машины;
- плевок в дверь соседа;
- крик на детей соседа;
- ночевка на лестничной площадке;
- поведение, вследствие которого из квартиры распространяется неприятный запах и/или паразиты.
Принудительное отчуждение считается оправданным и в том случае, когда квартирный собственник произвел строительные работы без согласия других квартирных собственников, например, построил легкий камин вместо печи, сделал систему вентиляции и вывел трубу через крышу дома, построил систему отопления с водяными радиаторами, что может повредить инженерно-техническую систему здания, или же своевольно построил на участке забор и садовый домик.
Требования к действительности решения общего собрания
Согласно части 3 статьи 29 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, срок представления требования о признании решения органа квартирного товарищества недействительным составляет 60 дней с момента принятия решения. Как правило, заинтересованное лицо может требовать в суде признания недействительным решения органа юридического лица (в том числе квартирного товарищества) на основании части 1 статьи 38 Закона об общей части Гражданского кодекса, если:
- решение противоречит закону;
- решение противоречит уставу квартирного товарищества; или
- если пайщик, акционер или член юридического лица использовал при принятии решения право голоса для того, чтобы приобрести в свою пользу или в пользу третьеголица преимущества в ущерб юридическому лицу или другим пайщикам, акционерам иличленам, и решение позволяет достичь этой цели.
Согласно части 2 статьи 38 Закона об общей части Гражданского кодекса, решение органа юридического лица является ничтожным, если ничтожность прямо установлена законом в качестве последствия, или если решение противоречит добрым обычаям, либо если оно нарушает действующее положение закона, установленное в защиту кредиторов юридического лица или иного общественного интереса, либо если при принятии этого решения был существенно нарушен предусмотренный для этого порядок. Заинтересованное лицо может опираться на ничтожность решения, если суд установил ничтожность решения.
Таллиннский окружной суд в своем решении от 15 апреля 2021 года постановил, что если по оценке квартирных собственников имеются основания для представления требования о принудительном отчуждении, то они имеют право поставить на общем собрании на голосование вопрос о принудительном отчуждении, и если решение принято большинством голосов и с соблюдением всех других правил, касающихся ведения собрания и порядка принятия решений, то такое решение само по себе не может противоречить добрым обычаям, поскольку законодатель предусмотрел для квартирных собственников такую возможность в части 2 статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах.
В части 1 статьи 29 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах устанавливается, что если при созыве общего собрания квартирных собственников существенно нарушен закон, соглашение квартирных собственников или требования устава квартирного товарищества, то собрание неправомочно принимать решения, за исключением случая, когда в собрании участвуют или представлены все квартирные собственники. Вынесенные на таком собрании решения ничтожны, если квартирные собственники, в отношении которых был нарушен порядок созыва, не одобрят решение. Прочих оснований для признания решения квартирных собственников ничтожным законом не предусмотрено.
Совет для избежания разногласий
Немалое количество проблем начинается с самовольного строительства, поэтому следует напомнить, что земельный участок, части здания и оборудование, которые не являются предметом ни одной особой собственности и не находятся в собственности третьего лица, являются предметом части долевой собственности квартирной собственности. Таким образом, например, и система отопления многоквартирного дома, и крыша, и земельный участок входят в состав долевой собственности квартирных собственников. Согласно части 1 статьи 15 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, квартирные собственники владеют предметом долевой собственности совместно, если законом или соглашением квартирных собственников не установлено иное.
Таким образом, решение о проведении работ, связанных с системой отопления, крышей или возведением постройки на земельном участке, не может принятьквартирный собственник в одиночку, такое решение принимается всеми квартирными собственниками совместно. Вопросы, выходящие за рамки обычного владения, согласно части 1 статьи 38 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, следует регулировать соглашением квартирных собственников.
Можно сказать, что для поддержания добрососедских отношений обычно достаточно простых жестов вежливости, однаконередко следует предварительно проконсультироваться с юристом перед проведением изменений в квартире. Позднее, возможно, не удастся восстановить со всеми хорошие отношения и спокойно жить натом же месте.